임대차 3법, 두번째 전월세상한제와 전월세신고제

전월세 상한제

 <1> 내용

 집주인(임대인)은 계약이 갱신될 때 보증금을 올리고자 하면 5%를 넘길 수 없다. 만약 보증금이 1억인데 보증금을 올리려면 최대 1억의 5%인 500만 원까지 올리는 것이 가능하다. 이 5% 한도 내에서 임대인과 임차인이 합의하여 보증금을 정할 수 있는 것이다.

 <2> 세입자 동의한 경우

 만약에 세입자(임차인)가 5% 이상 보증금 올리는 것을 동의했다면 이 경우에는 세입자가 계약갱신청구권을 행사하지 않은 것으로 본다. 나중에 계약이 만료되기 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하여 계약을 다시 연장시킬 수 있다. 

 세입자(임차인)가 계약갱신 청구권을 행사하여 계약이 갱신되는 경우에는 5%를 넘길 수 없다. 만약 5%를 넘기는 것에 합의했다고 해도 초과되는 부분은 인정되지 않고 이미 지불하였어도 세입자는 집주인(임대인)에게 환불 요구를 할 수 있다.

<3> 개정 전에 5% 이상 합의한 경우

 이 법의 개정 전에 이미 5% 이상 보증금을 올리기로 합의하여 계약을 갱신한 경우에는 임차인은 둘 중 한 가지를 선택할 수 있다. 첫 번째는 계약갱신청구권을 행사하여 보증금을 5% 이내로 다시 정할 수 있다. 두 번째는 그냥 합의된 계약 내용대로 계약을 연장하고 나중에 만료되기 2개월 전까지 계약갱신청구권을 행사하여 5% 이내로 증액된 보증금으로 다시 계약을 2년 연장할 수 있다. ( 20년 12월 10일 이전 계약은 계약갱신청구권 행사 기간이 계약 만료 1개월 전까지이며 12월 10일 이후 계약은 2개월 전까지이다. )

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전월세 신고제

<1> 내용

 2021년 6월 1일부터 새로 체결하거나 갱신하는 전월세 계약은 계약 내용을 신고해야 한다. 갱신하는 경우에는 계약 내용이 변경되는 경우에 신고대상이다. 갱신하지만 계약내용에 변경이 없으면 신고 대상이 아니다. 신고할 내용은 보증금, 계약일, 계약기간 등이다.

<2> 신고 대상

 전국의 모든 임대차계약이 신고대상이지만 경기도를 제외한 도지역의 군지역 전월세 계약은 신고 대상에서 제외된다. 또한 보증금 6000만 원을 초과하거나 월세 30만 원 초과하는 계약만 신고한다.

<3> 신고 방법

 임대인과 임차인 모두 신고 의무가 있다. 그렇다고 꼭 함께 가서 신고서를 제출하는 것이 아니고 한 명이 다음의 서류 중 한 가지를 체출하면 된다.

1. 계약서 원본

2. 공동으로 작성한 공동 신고서

3. 단독신고서와 입금증 등 계약 체결 증빙서류

아니면 공인중개사 또는 다른 사람에게 신고를 위임할 수도 있다.

신고 장소는 주택 소재지 관할 주민센터이며 인터넷으로도 신고가 가능하다. 인터넷은 부동산 거래 관리시스템 사이트에서 신고한다.

<4> 확정일자

 계약 내용을 신고하면 확정일자를 받은 것으로 간주되어 확정일자를 따로 받지 않아도 된다. 하지만 사정에 의해 확정일자를 먼저 받은 경우에는 따로 계약 내용을 신고해 주어야 한다.

<5> 과태료

 계약 체결일로부터 30일 이내 신고해야 한다. 30일 이내 신고하지 않으면 100만원 이하의 과태료를 내야 한다. 계약 체결일은 보통은 계약서 작성일이지만 계약서 작성 전이라고 해도 계약 내용에 대해 양쪽의 합의가 되어 계약금을 지불하였다면 계약금을 입금한 날이 기준이 되어 계약금 입금한 날로부터 30일 이내 신고해야 한다. 

 또한 양쪽에게 신고 의무가 있으므로 한 쪽이 신고를 거부한다면 과태료가 부과될 수도 있다. 한쪽이 거부한다고 해도 단독 신고서와 입금증 등으로 단독 신고는 가능하다.