임대차 3법, 첫번째 전세계약갱신청구권에 대해 알아보자.

전세계약갱신청구권이란

 전세계약갱신청구권이란 주택임대차 보호법에서 보장하고 있는 세입자(임차인)의 권리이다. 주택임대차 보호법은 세입자(임차인)의 주거생활의 안정을 위해 1981년 제정된 민법의 특별법이다. 지금까지 여러 차례 개정을 거쳐왔는데 이번 2020년 7월 31일 통과된 개정 내용은 임대차 3 법이 대표적이다. 이 임대차 3 법이 전월세 신고제, 전월세 상한제, 전세계약갱신청구권이며 오늘은 이중 전세계약갱신청구권에 대해 알아보고자 한다.

 

전세계약갱신청구권의 내용

<1> 요구 내용

 세입자(임차인)는 1회에 한하여 전세계약기간을 2년 연장할 것을 집주인(임대인)에게 요구할 수 있다. 이때 집주인은 법에서 인정하는 사유가 없으면 요구를 받아 주어야 한다.

 

<2> 요구 기간

 세입자(임차인)는 계약 연장을 원할 경우 전세 계약 만료일 6개월에서 2개월 이전까지 집주인(임대인)에게 연장을 청구한다. 여기서 2개월 이전 까지라는 말의 정확한 기간을 먼저 알아보자. 민법은 초일 불산입을 원칙으로 두고 있다. 예를 들면, 2020년 9월 30일 계약 만료일이라면 7월 30일 0시 (7월 29일 24시) 전까지 집주인에게 연장의 의사표시를 해야 한다.

 이때 주의할 점이 있는데 2020년 12월 10일을 기준으로 요구하는 기간이 달라진다. 우선 2020년 12월 10일 이후 새로 체결한 계약과 유지되고 있는 계약 모두 전세계약갱신청구권은 인정이 된다.

 하지만 12월 10일 이전 계약은 1개월 전까지 연장을 요구할 수 있으며 12월 10일 이후의  신규 계약 또는 갱신된 계약은 2개월 전까지 요구해야 하니 2개월 기간을 잘 계산해 놓아 그전까지 요구해야 한다.

 예를 들면, 2020년 12월 10일 계약을 체결하여 2022년 12월 10일이 계약 만료일일 경우, 2022년 10월 10일 0시 전까지 집주인에게 연장 요구를 전달해야 한다. (2022년 10월 9일 24시 전까지)

 

<3> 묵시적 갱신과 구분

 묵시적 갱신이란 6개월에서 2개월 사이 (12월 10일 이전에는 6개월에서 1개월 사이)에 세입자나 집주인 측에서 계약 해지나 거절 같은 아무런 의사를 표현하지 않았을 경우 똑같은 조건으로 다시 계약이 연장되는 것을 말한다.

 묵시적 갱신과 계약갱신청구권은 구분되는 개념이다. 묵시적 갱신으로 계약이 연장된 상태여도 계약 만료 2개월 전까지 계약갱신청구권을 요구할 수 있다. 묵시적 갱신은 아무런 의사를 표현하지 않아 계약이 연장되는 것이고 계약갱신청구권은 임차인이 정확하게 연장해 달라고 표현해야 한다는 점에서 차이가 있다.

 

<4> 집주인(임대인) 거절 사유

 주택임대차 보호법에는 집주인(임대인)이 연장을 거절할 수 있는 9가지 사유를 밝히고 있다. 이 중에서 8번은 집주인(임대인), 집주인(임대인)의 직계존속, 직계비속이 해당 주택에 거주하고자 한다면 계약 연장을 거절할 수 있다는 것이다. 이 부분에 대해서는 임차인이 손해배상을 청구할 수 있는 부분이 있다. 만약 임대인이 거주를 이유로 연장을 거절한 후 다른 임차인과 전세계약을 맺었다면 거절당한 세입자(임차인)는 손해배상을 청구할 수 있다.

 하지만 이 법의 시행 전에 집주인(임대인)이 갱신을 거절한 후 다른 제3의 임차인과 이미 전세 계약을 체결했다면 세입자는 계약갱신을 요구할 수 없다. 

 

<5> 주의할 점

 주택의 매매 시 세입자가 살고 있는 상태의 주택을 산다면 세입자가 계약갱신을 청구했는지 꼭 확인받고 매매해야 한다. 묵시적 갱신이나 합의에 의해서 2년 이상 세입자가 거주 중이라고 해도 세입자에게는 1번의 계약갱신청구권이 남아 있으니 이 부분을 꼭 확인하고 매매해야 문제가 생기지 않을 것이다.